Qu'est-il arrivé à Midtown? – Boca Magazine

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Rendu de Midtown Boca

L'idée de réaménagement la plus ambitieuse de Boca depuis que le parc Mizner a été déraillé par la politique de la ville.

Ce sera la plus grande opportunité manquée de Boca Raton.

Fin 2015, les principaux propriétaires fonciers de Midtown étaient prêts à investir 1 milliard de dollars sur 10 ans et à créer ce que Angelo Bianco, associé directeur de Crocker Partners, a appelé un «village transformationnel» dans une partie datée de la ville. Midtown est la zone allant du centre commercial Town Center au centre Boca, qui s'étend de Glades Road au nord à la communauté de Paradise Palms au sud.

Crocker est propriétaire de Boca Center et de trois propriétés voisines, que la société a achetées fin 2014 pour environ 350 millions de dollars. Boca Center était un rachat. Tom Crocker l'a construit à la fin des années 1980.

Bianco avait réuni une coalition qui comprenait également Simon Property Group (centre commercial Town Center), Trademark (Glades Plaza) et Cypress Realty of Florida (Strikes @ Boca et le bâtiment qui abritait le Nipper’s Bar). Parallèlement aux investissements dans leurs propriétés, ils étaient prêts à dépenser environ 30 millions de dollars dans les rues et les trottoirs publics – de l'argent qui autrement pourrait provenir des contribuables – pour ce nouveau quartier.

Midtown obtiendrait également la deuxième gare Tri-Rail de Boca Raton. Après The Park at Broken Sound – que la station Yamato Road dessert et qui est la plus fréquentée de Tri-Rail – Midtown est le plus grand pôle d'emploi de la ville. Crocker donnerait un terrain pour la station. Les propriétaires fonciers paieraient une navette à la station pour desservir les employés et tous ceux qui voulaient visiter Midtown. Bianco a qualifié la combinaison de potentiel, de calendrier et de coopération avec les propriétaires terriens de «coup de chance».

angelo bianco et tom crocker
Angelo Bianco et Tom Crocker

Tout ce que Boca Raton avait à faire était d'approuver des règles raisonnables de réaménagement – des règles que la ville s'était déjà engagée à approuver. Pendant plus de deux ans, au nom des propriétaires fonciers, Bianco a demandé, supplié, exigé et cajolé les membres du conseil municipal de le faire. En janvier 2018, cependant, le conseil a refusé.

Au lieu de cela, les membres du conseil ont demandé un «plan de petite superficie» pour Midtown. Ce terme n'existait pas. Cette décision était clairement la dernière d'une série de tactiques dilatoires, mais cette fois, les propriétaires fonciers n'attendraient plus.

De nos jours, il n'est pas question d'un nouveau Midtown dynamique qui serait un quartier et une destination. On ne parle que de procès. Une mauvaise politique a coûté cette opportunité à Boca Raton et pourrait coûter beaucoup plus cher à la ville.

"C'est tellement de gaspillage", a déclaré Bianco en septembre. Son entreprise a déposé trois poursuites liées à Midtown contre la ville. L'un cherche 137 millions de dollars dans ce que Crocker prétend être une perte de profits. "Nous n'allons généralement pas au palais de justice. La ville nous a forcés à le faire. »La ville nie les allégations de Crocker dans tous les procès.

Comprendre comment nous sommes arrivés ici signifie remonter environ deux décennies.

Jusqu'en 2003, Midtown faisait partie du comté de Palm Beach. La ville l’a annexée en 2003, mais les règles de planification du comté étaient toujours applicables. Ces règles interdisaient le développement résidentiel.

En 2010, cependant, Boca Raton a attribué à Midtown le titre de développement de la mobilité planifiée. Le parc de Broken Sound – anciennement le parc de commerce d'Arvida – porte la même désignation. Le développement dans ces zones offre des transports en commun et d'autres options pour réduire le trafic.

Après avoir donné cette désignation à Midtown, les propriétaires fonciers croyaient que Boca Raton s'était obligée à établir des règles de développement qui permettraient le développement résidentiel. Plus particulièrement, la ville a dû décider du nombre d'unités à autoriser et de la hauteur des bâtiments. Fin 2015, a rappelé Bianco, «ce n'était pas controversé».

Entrez dans la politique anti-croissance de Boca Raton. Le site Web de BocaWatch, qui à l'époque était fortement anti-développement, a donné la parole à des critiques qui ont presque accusé la ville de conspirer avec les propriétaires fonciers pour précipiter le projet par le biais d'approbations de la ville.

Midtown

Quelques résidents de Paradise Palms se sont plaints de l'augmentation du trafic sur Military Trail et ont accusé Bianco de ne pas avoir organisé suffisamment de réunions avec ses voisins.

Cela a commencé la mauvaise politique. Puis vint la malchance: Charles Siemon a eu un accident vasculaire cérébral.

Siemon est l'avocat responsable de l'utilisation des terres qui a essentiellement rédigé les règles qui ont conduit au réaménagement du centre-ville de Boca Raton et du parc Mizner. Il a négocié l'accord entre le développeur Tom Crocker et l'agence de redéveloppement communautaire et a aidé à rédiger le contrat. Il a ensuite participé à l'effort de passer le référendum sur le parc Mizner. Personne dans la ville n'a plus de crédibilité en matière de planification.

Crocker avait engagé Siemon pour expliquer – de manière persistante et professoral – la proposition de Midtown aux membres du comité de planification et de zonage, puis aux membres du conseil municipal. Siemon aurait été le contrepoids des critiques.

Après le coup, cependant, Siemon ne pouvait plus jouer ce rôle.

"Sur une note personnelle", a déclaré Bianco, "c'est la partie la plus triste de tout cela. Charlie agit comme berger. C'était un vrai problème avec Midtown et une grosse perte. »

En 2012, la ville avait autorisé 2 500 unités résidentielles dans le parc de Broken Sound. Ce nombre est devenu le point de départ pour Midtown, bien que Bianco ait dit à un moment donné que 1 300 unités «sont très probablement».

Les critiques, cependant, ont utilisé le chiffre le plus élevé pour affirmer que Midtown voulait créer une «mini-ville» qui saperait les services de la ville et inonderait les écoles. Les propriétaires fonciers ont répondu que le marché cible des logements locatifs serait les couples sans enfants, la population la moins susceptible d'avoir besoin de nombreux services. Les critiques ont exigé des plans spécifiques, pas de «jolies images». Les propriétaires fonciers ont répondu qu'ils ne pouvaient offrir que des dessins conceptuels – pas des projets spécifiques – jusqu'à ce que la ville approuve les règles.

Pendant ce temps, la politique anti-croissance des factions montait à travers la ville.

Certains résidents à proximité se sont opposés à un restaurant sur la propriété Wildflower, même si le conseil municipal avait acheté le site à cette fin. Lorsque les négociations entre Hillstone Restaurant Group et la ville ont ralenti au début de 2016, l'un de ces résidents a organisé une campagne de pétition pour une ordonnance qui bloquerait le restaurant.

La campagne pour l'ordonnance a été trompeuse. Les partisans ont faussement prétendu que la Chambre de commerce du Grand Boca Raton voulait vendre les parcs riverains. Mais la tromperie a fonctionné. Les électeurs ont approuvé l'ordonnance en novembre 2016.

À l'heure actuelle, le restaurant pourrait payer un loyer à la ville. La conception et le financement du Wildflower Park prévu pour cette propriété n'avaient même pas été approuvés au moment de la rédaction de cet article, fin 2019 – trois ans plus tard.

Sous l'éditeur Al Zucaro, BocaWatch a continué à fomenter ce sentiment anti-croissance après l'adoption de l'ordonnance sur le front de mer. BocaWatch défendrait la campagne du conseil de mars 2017 d'Andrea O’Rourke, qui avait elle-même défendu l'ordonnance du secteur riverain et avait été rédactrice en chef de BocaWatch pendant un an. Zucaro s'est présenté à la mairie en 2017 et 2018 sur une plateforme anti-développement, perdant les deux fois.

al zuraco

Une fois au conseil, O’Rourke est devenu la voix des critiques de Midtown. À la fin de l'été, elle a assisté à une réunion au cours de laquelle les responsables de Tri-Rail ont présenté le calendrier de construction de la gare de Midtown. O’Rourke voulait répondre à la «perception» que la ville avait recherché la gare Tri-Rail pour promouvoir le développement de Midtown.

Cependant, la seule «perception» de ce genre provenait de BocaWatch. Zucaro a qualifié la station de «cadeau d'un milliard de dollars» aux propriétaires fonciers de Midtown. La station, a-t-il affirmé, était une «justification» pour autoriser le logement.

En fait, comme l'a expliqué le contingent Tri-Rail, l'agence s'était approchée de la ville. Tri-Rail l'a fait en 2009, avant même que Boca Raton n'accorde à Midtown la désignation de développement de la mobilité planifiée.

Ces questions semblaient également contradictoires venant d’O’Rourke. Elle s'était présentée aux élections en critiquant le conseil pour avoir créé trop de trafic. Le transport en commun, comme Tri-Rail, fait sortir les voitures des routes. Maintenant, elle s'y opposait.

Par coïncidence ou non, deux mois après cette réunion de Tri-Rail, les urbanistes ont publié des projets d'ordonnances pour régir le développement de Midtown. Le personnel a recommandé que les propriétaires fonciers n'obtiennent l'approbation de la ville pour aucun développement résidentiel jusqu'à l'ouverture de la gare Tri-Rail. Selon le calendrier de Tri-Rail, cela aurait été encore cinq ans. Le nombre maximum d'unités aurait été de 600.

Le résidentiel était un élément clé pour les propriétaires fonciers, a expliqué Bianco récemment, car ils avaient besoin des bénéfices de cet investissement pour stimuler l'autre investissement. "La vente au détail est risquée", a déclaré Bianco, affirmant l'évidence. Il n'y avait «aucune demande pour de nouveaux bureaux» dans un quartier où il y en avait beaucoup.

Crocker voulait transformer le Boca Center, a déclaré Bianco en 2015, en un «paradis des gourmets». Cela se produira, mais à Delray Beach, avec Delray City Market. L'investissement collectif, a déclaré Bianco, créerait un «environnement 24/7». À l'époque, Keith O'Donnell, l'un des courtiers immobiliers les plus prospères de la région, a déclaré à propos de Crocker: «Ils sont les meilleurs à faire ce qu'ils» je le fais, donc je suis très excité à ce sujet. "

Le 23 janvier 2018, le conseil municipal a eu une dernière chance de sauver ce concept ambitieux de Midtown. Les ordonnances étaient à l'ordre du jour. Six mois plus tôt, le conseiller municipal Robert Weinroth avait déclaré à Bianco lors d'une réunion d'atelier que lui et la ville étaient sur le point de s'entendre.

Pas à peine. La réunion a mal commencé et s'est détériorée à partir de là. O’Rourke a rejeté l'argument de Bianco selon lequel Midtown avait besoin d'un réinvestissement. Pourtant, il a continué à insister.

«Dites-nous simplement (aux propriétaires fonciers) les règles», a expliqué Bianco. Pour tout projet individuel, le conseil «peut dire non. Le public sera impliqué. Nous avons juste besoin de connaître les règles. "

Au lieu de cela, O’Rourke a proposé que le conseil demande au personnel de créer ce «plan de petite superficie» pour Midtown. Ce terme n'existait pas dans la planification du lexique.

andrea o'rourke

"Ce n’est pas parce que cela n’a pas été fait", a déclaré O’Rourke, que le conseil ne pouvait pas le faire. Lorsque Brandon Schaad, directeur des services de développement, et d'autres personnes ont exprimé leur confusion à propos du terme, O’Rourke a conseillé aux curieux de «le rechercher sur Google».

La mairesse d'alors, Susan Haynie, a protesté. «Nous ne savons même pas ce que c'est», a-t-elle dit à propos du «plan de petite superficie». Le conseiller municipal Jeremy Rodgers a déclaré: «Il semble que nous inventions des choses au fur et à mesure.»

Pourtant, Rodgers, Weinroth et Scott Singer se sont joints à O’Rourke pour voter pour le «plan de petite superficie». Ils avaient le soutien de la procureure Diana Frieser, qui a déclaré que la majorité était fondée sur un solide fondement juridique. Seul Haynie a voté pour reporter un vote de deux mois et essayer de trouver une solution avec les propriétaires fonciers.

Avant que le «plan de petite superficie» ne soit fait, les poursuites sont arrivées. Crocker a déposé son premier des trois en avril 2018. L'un cherche à perdre 137 millions de dollars de bénéfices en vertu de la loi Bert Harris. Si les propriétaires peuvent prouver que le gouvernement a illégalement réduit la valeur de leurs terres, ils peuvent demander des dommages et intérêts.

Un autre procès vise à obliger la ville à rédiger des règles pour Midtown. Le troisième allègue que certains des élus de la ville ont violé la loi sur les réunions publiques de l’État pour promouvoir l’idée du «plan de petite superficie».

Nader Salour de Cypress Realty a également poursuivi. Il allègue que la ville a même refusé d'examiner son plan d'implantation.

En octobre, un juge avait rejeté la demande de Bert Harris de Crocker et avait statué contre Salour. Chaque cas est en appel. Les deux autres procès de Crocker étaient en cours.

En novembre 2018, a déclaré Bianco, il a envoyé une proposition à la ville qui réglerait tous les litiges de Crocker. Près d'un an plus tard, a-t-il déclaré, le bureau de Frieser n'avait même pas répondu.

Une porte-parole de la ville a seulement confirmé que le conseil s'était réuni en session exécutive privée pour discuter de l'offre. On peut raisonnablement supposer qu'aucun consensus ne s'est dégagé de cette réunion pour proposer une contre-proposition.

Rendu de Midtown Boca

Même si la ville l'emporte devant les tribunaux, cependant, cet élan vers un nouveau Midtown a disparu. Trademark et Simon font leur propre chemin sur les plans de leurs propriétés. Crocker propose seulement un «Restaurant Row» près de l'un de ses immeubles de bureaux de Midtown.

La gare Tri-Rail est probablement morte. L’offre de terrains de Crocker dépendait de l’acquisition de ces droits de développement, et l’agence n’a pas d’argent pour acheter des terrains pour la station.

Certes, Midtown est venu avec des défis parce que le concept était si ambitieux. Les plus importants traitaient de la circulation sur le sentier militaire et transformaient la zone en un quartier adapté aux piétons.

Mais Mizner Park a posé ses propres défis et a eu de nombreux critiques. Aujourd'hui, personne ne peut imaginer Boca Raton sans lui. Bianco voulait utiliser les leçons du parc Mizner – les garages de stationnement n'auraient pas dû faire face à Federal Highway – lors de la planification de Midtown.

Des idées créatives étaient là. Exemple: Prolonger le chemin Butts au sud du chemin Town Centre jusqu'au chemin Military, ce qui pourrait détourner la circulation de la section du chemin Military qui traverse Midtown.

Un résultat heureux, cependant, aurait dépendu du fait que le conseil aurait demandé collectivement aux administrateurs de la ville et à Frieser de faire des négociations avec les propriétaires fonciers une priorité. Le conseil ne l'a jamais fait.

À la fin de 2018, la ville a achevé ce «plan de petite superficie» pour Midtown. Il recommande de mettre l'accent sur la mobilité, des «rues complètes» pour marcher et pas seulement pour conduire, et note que «la revitalisation est nécessaire».

En d'autres termes, le plan prévoit tous les changements recommandés par les propriétaires fonciers. Maintenant, cependant, il n'y a pas de capital privé pour cet investissement. Tout ce que Boca Raton a pour Midtown est un plan inutile.

"La politique a prévalu", a déclaré Bianco, "et tout le monde a perdu."

Cette histoire est tirée du numéro de janvier 2020 du magazine Boca. Pour plus de contenu comme celui-ci, abonnez-vous au magazine.